지상권과 지역권

지상권과 지역권은 모두 남의 토지를 일정한 목적으로 쓰는 권리이지만, 쓰는 방식과 목적이 다릅니다. 지상권은 남의 토지 위에 건물이나 나무 같은 것을 두고 그 땅을 사용하기 위한 권리입니다. 반면 지역권은 내 토지의 편익을 위해 남의 토지를 이용하는 권리로, 대표적인 예가 내 땅에 드나들기 위해 남의 땅을 통행로로 쓰는 경우입니다. 경매에서는 이런 권리가 등기부에 설정돼 있으면 낙찰자에게 어떤 영향을 주는지 따져봐야 합니다.

두 권리의 차이

핵심은 “누구의, 무엇을 위한 권리인가”입니다.

• 지상권은 토지 위에 건물·수목 등을 두기 위해 그 토지 자체를 사용하는 권리입니다.
• 지역권은 내 토지(요역지)의 편익을 위해 남의 토지(승역지)를 이용하는 권리입니다.
• 지역권에서는 이용당하는 토지가 일방적으로 부담을 떠안는 구조가 됩니다.

내가 사려는 토지가 지역권에서 이용당하는 쪽이라면, 그만큼 사용에 제약이 생깁니다.

순위에 따른 인수 위험

이런 권리들도 경매에서 소멸 기준이 되는 말소기준권리와의 순위에 따라 운명이 갈립니다. 말소기준권리보다 앞선 선순위 지상권이나 지역권은 매각으로 소멸하지 않고 낙찰자가 그대로 인수하게 됩니다. 그러면 낙찰 후에도 토지의 일부를 자유롭게 쓰지 못해 활용 가치가 떨어집니다. 등기부에 이런 권리가 있는지, 있다면 순위가 어디인지부터 확인하는 것이 안전합니다.

빌드업100은 등기부에 설정된 지상권·지역권을 순위와 함께 AI가 분석해, 토지 사용 제약 위험을 입찰 전에 정리해 드립니다.