현황조사서 보는 법

현황조사서는 법원 집행관이 경매 물건에 직접 방문해 점유 상태와 임대차 관계를 조사한 기록입니다. 서류상 권리만으로는 알 수 없는 “실제 누가 살고 있는가”를 확인할 수 있어, 매각물건명세서와 함께 입찰 전 필수 점검 서류로 꼽힙니다.

어떤 내용이 담기나요

• 부동산의 현재 점유자(소유자·임차인·제3자)
• 임대차 계약 내용(보증금·월세·계약 기간)
• 전입신고일과 점유 시작 시점
• 집행관이 방문했을 때의 실제 상황과 면담 내용

집행관이 방문했을 때 점유자를 직접 만났는지, 아니면 이웃 진술이나 전입세대 열람으로 추정했는지도 기록됩니다. 이 차이에 따라 정보의 신뢰도가 달라지므로 꼭 확인하세요.

무엇을 주의해야 하나요

현황조사서의 임차인 정보는 입찰자가 인수할 보증금을 가늠하는 핵심 자료입니다. 다음을 살펴보세요.

• 임차인의 전입신고일이 말소기준 권리보다 빠른지(대항력 여부)
• 보증금 액수와 배당요구 여부
• “폐문부재”로 점유자를 못 만난 경우, 추가 조사가 필요할 수 있음

현황조사서는 조사 당시 시점의 기록이라 매각기일까지 상황이 바뀔 수 있습니다. 임대차 정보가 비어 있거나 불명확하면 직접 현장을 확인하는 것이 안전합니다.

빌드업100은 현황조사서의 점유·임대차 정보를 AI가 분석해 대항력 있는 임차인의 인수 위험을 자동으로 짚어 드립니다.