예고등기·환매특약 등 특수 권리

경매 물건의 등기부에는 흔하지 않지만 한번 걸리면 치명적인 특수 권리들이 있습니다. 대표적인 것이 소유권이전청구권 가등기와 환매특약등기입니다. 이런 권리들은 단순히 비용을 더 떠안는 수준을 넘어, 낙찰받은 소유권 자체를 잃게 만들 수 있어 가장 조심해야 합니다. 등기부를 끝까지 꼼꼼히 읽지 않으면 놓치기 쉽기 때문에 더욱 주의가 필요합니다.

소유권을 위협하는 권리들

특히 말소기준권리보다 앞선 선순위라면 위험이 커집니다.

• 선순위 소유권이전청구권 가등기는 나중에 본등기로 실행되면 낙찰자가 소유권을 잃을 수 있습니다.
• 환매특약등기는 원래 소유자가 정해진 조건으로 부동산을 되사 갈 수 있는 권리를 공시합니다.
• 두 권리 모두 선순위면 매각으로 소멸하지 않고 낙찰자에게 그대로 영향을 미칩니다.

가격이 아무리 매력적이어도 이런 권리가 선순위로 걸려 있으면 입찰을 다시 생각해야 합니다.

예고등기는 폐지된 제도

과거에는 등기의 무효·취소를 다투는 소송이 걸려 있음을 알리는 예고등기가 경매의 대표적인 함정이었습니다. 다만 예고등기 제도는 부동산등기법 개정으로 폐지되어, 지금은 새로 설정되지 않습니다. 따라서 오늘날의 특수 권리 점검은 가등기와 환매특약등기, 그리고 앞서 살펴본 가처분 같은 권리에 집중하는 것이 맞습니다. 등기부 전체를 순위까지 따져 읽는 것이 출발점입니다.

빌드업100은 가등기·환매특약 등 소유권을 위협하는 특수 권리를 AI가 등기부에서 찾아내, 입찰 전에 위험을 알려 드립니다.