선순위 임차인 분석

선순위 임차인은 경매에서 권리의 소멸 기준이 되는 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인을 말합니다. 임차인은 보통 그 집에 전입신고를 하고 실제로 점유하면 대항력을 얻는데, 그 시점이 말소기준권리보다 앞서면 선순위가 됩니다. 선순위 임차인이 있는 물건은 낙찰만 받으면 끝이 아니라, 그 임차인의 보증금을 누가 책임지는지가 핵심 쟁점이 됩니다.

보증금을 낙찰자가 떠안는 경우

대항력 있는 선순위 임차인은 낙찰자에게 자신의 권리를 주장할 수 있습니다.

• 임차인이 배당으로 보증금을 다 돌려받으면 낙찰자 부담은 없습니다.
• 그러나 배당으로 일부만 받으면, 못 받은 나머지 보증금을 낙찰자가 인수합니다.
• 보증금을 다 줄 때까지 임차인은 집을 비워 주지 않아도 됩니다.

겉으로 싸 보이는 낙찰가에 떠안는 보증금까지 더하면 실제 비용은 훨씬 커질 수 있습니다.

확정일자와 배당요구가 관건

임차인이 배당에서 얼마를 받을 수 있는지는 확정일자를 갖췄는지, 배당요구를 제때 했는지에 따라 달라집니다. 같은 선순위 임차인이라도 이 조건에 따라 낙찰자가 떠안을 금액이 크게 갈립니다. 그래서 전입신고일, 확정일자, 배당요구 여부, 보증금 액수를 현황조사서와 권리관계로 함께 확인해야 정확한 판단이 가능합니다. 숫자 하나를 놓치면 손익이 뒤집힙니다.

빌드업100은 임차인의 전입·확정일자·배당 관계를 AI가 분석해, 떠안을 보증금 위험을 입찰 전에 계산해 드립니다.