경매 권리분석 기초

권리분석은 경매로 부동산을 낙찰받았을 때 “내가 떠안게 되는 권리가 무엇인지”를 미리 따져보는 작업입니다. 경매에서는 낙찰 대금만 내면 끝이 아니라, 등기부에 남아 있는 일부 권리나 임차인 보증금을 추가로 떠안아야 할 수 있습니다. 권리분석은 이 추가 부담을 입찰 전에 계산해, 입찰가를 정하고 위험을 피하기 위한 기초 작업입니다.

인수되는 권리와 소멸되는 권리

경매의 핵심 원리는 “어떤 권리는 낙찰과 함께 사라지고(소멸), 어떤 권리는 낙찰자에게 그대로 넘어간다(인수)“는 것입니다.

• 소멸되는 권리는 낙찰자가 신경 쓰지 않아도 됩니다.
• 인수되는 권리는 낙찰자가 추가로 부담하므로, 입찰가에 반영해야 합니다.

이 둘을 가르는 기준이 되는 것이 바로 말소기준권리입니다. 이 기준보다 뒤에 설정된 권리는 대체로 소멸하고, 앞선 권리는 인수될 수 있습니다.

무엇을 확인해야 하나

권리분석에서 기본적으로 살펴야 할 자료는 다음과 같습니다.

• 등기부등본의 권리 순서와 날짜
• 임차인의 전입일, 확정일자, 점유 여부(현황조사서)
• 매각물건명세서에 적힌 인수 사항

특히 대항력 있는 임차인이 있는지, 보증금을 낙찰자가 떠안는지는 손익을 크게 가릅니다. 자료 하나라도 빠뜨리면 예상보다 큰 비용을 떠안을 수 있어, 꼼꼼함이 가장 중요합니다.

빌드업100은 등기부와 현황 자료를 바탕으로 인수·소멸 권리를 AI가 자동으로 정리하고, 떠안을 보증금과 위험도를 점수로 보여 드립니다.