등기부등본 보는 법

등기부등본(등기사항전부증명서)은 부동산의 소유권과 각종 권리관계를 기록한 가장 기본적인 서류입니다. 경매·공매에서 어떤 권리가 사라지고 어떤 권리가 남는지 판단하는 출발점이 됩니다. 인터넷등기소에서 누구나 발급할 수 있습니다.

세 부분으로 나뉩니다

• 표제부: 부동산의 소재지·면적·구조 등 기본 정보
• 갑구: 소유권에 관한 사항(소유자, 가압류, 압류, 경매개시결정 등)
• 을구: 소유권 이외의 권리(저당권, 전세권, 지상권 등)

갑구와 을구의 권리는 접수 날짜와 순위번호에 따라 우선순위가 정해집니다. 이 순서가 권리분석의 핵심입니다.

말소기준권리를 찾으세요

경매에서는 특정 기준이 되는 권리(말소기준권리)를 기준으로, 그보다 늦은 권리는 대부분 소멸하고 그보다 빠른 권리는 매수인이 인수합니다.

• 보통 가장 먼저 설정된 저당권·압류·가압류·담보가등기, 경매개시결정 등이 기준이 됩니다.
• 이 기준보다 앞선 임차인·지상권 등은 매수인이 떠안아야 할 수 있습니다.
• 기준보다 뒤에 설정된 권리는 매각으로 사라지는 것이 일반적입니다.

다만 예고등기·유치권처럼 등기부만으로 판단하기 어려운 권리도 있어, 매각물건명세서·현황조사서와 함께 종합적으로 봐야 합니다.

빌드업100은 등기부등본의 권리 순서를 AI가 분석해 말소기준권리와 인수·소멸 권리를 자동으로 구분해 드립니다.