우선변제권과 최우선변제권

경매에서 임차인이 보증금을 돌려받는 힘에는 우선변제권과 최우선변제권 두 가지가 있습니다. 이름이 비슷해 헷갈리기 쉽지만, 보증금을 얼마나, 어떤 순서로 받을 수 있는지가 다릅니다. 이 둘을 구분하면 임차인이 배당에서 얼마를 받고, 못 받은 차액을 낙찰자가 떠안을지 판단할 수 있습니다.

우선변제권

우선변제권은 임차인이 정해진 요건을 갖추면, 다른 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있는 권리입니다. 주택 임차인은 보통 다음을 갖췄을 때 우선변제권을 가집니다.

• 대항요건(점유와 전입신고)
• 임대차계약서상의 확정일자

이때 변제 순서는 확정일자를 갖춘 날짜를 기준으로 정해집니다. 즉 확정일자가 빠를수록 배당에서 유리합니다.

최우선변제권

최우선변제권은 소액임차인을 보호하기 위한 제도로, 보증금이 일정 기준 이하인 소액임차인에게 보증금 중 일정액을 다른 선순위 권리자보다도 먼저 배당해 주는 권리입니다.

• 확정일자가 없어도 대항요건만 갖추면 일정액까지 보호됩니다.
• 다만 보호받는 보증금의 기준 금액과 한도는 지역과 시점에 따라 달라집니다.

정리하면, 최우선변제권은 소액 보증금의 일부를 가장 먼저 보장하고, 우선변제권은 확정일자 순서에 따라 나머지를 보장합니다. 두 권리로도 보증금을 다 못 받으면, 대항력이 있는 임차인의 경우 그 차액은 낙찰자가 떠안게 됩니다.

빌드업100은 임차인의 요건과 보증금 규모를 분석해 배당받을 금액과 낙찰자 인수액을 AI가 자동으로 추정해 드립니다.