대항력 있는 임차인이 위험한 이유

경매 물건을 볼 때 가장 조심해야 할 것 중 하나가 대항력 있는 임차인입니다. 대항력이란 임차인이 새로운 소유자(낙찰자)에게도 자신의 임차권을 주장할 수 있는 힘입니다. 대항력이 있는 임차인이 있으면, 낙찰자는 그 임차인을 함부로 내보낼 수 없고 경우에 따라 보증금까지 떠안아야 합니다. 그래서 싸 보이던 물건이 실제로는 비싼 물건이 되기도 합니다.

대항력은 언제 생기나

주택 임차인의 대항력은 보통 다음 두 가지를 갖췄을 때 생깁니다.

• 주택의 인도(실제 점유)
• 주민등록 전입신고

이 요건을 갖추면 그 다음 날부터 대항력이 발생합니다. 중요한 것은 이 시점이 말소기준권리보다 앞서는지 여부입니다.

왜 위험한가

대항력 있는 임차인이 위험한 이유는 보증금 인수 때문입니다.

• 임차인의 대항력이 말소기준권리보다 앞서면(선순위 임차인), 임차인이 배당에서 보증금을 다 받지 못한 부분을 낙찰자가 떠안습니다.
• 반대로 대항력이 말소기준권리보다 뒤지면, 보증금을 떠안지 않는 것이 일반적입니다.

특히 임차인이 배당요구를 하지 않았거나, 확정일자가 늦어 배당에서 보증금을 충분히 받지 못하는 경우, 그 차액이 고스란히 낙찰자 부담으로 남습니다. 등기부에 보이지 않는 보증금이 숨어 있는 셈이라 더 위험합니다.

빌드업100은 임차인의 전입일과 말소기준권리를 비교해 대항력 여부와 낙찰자가 떠안을 보증금을 AI가 자동으로 계산해 드립니다.