선순위 전세권 인수와 소멸

전세권은 전세금을 내고 타인의 부동산을 사용·수익하며, 등기부에 등기되는 물권입니다. 단순한 임대차(임차권)와 달리 등기된 권리이기 때문에, 경매에서 말소기준권리보다 앞선 선순위 전세권은 낙찰자에게 인수될 수 있어 권리분석에서 반드시 확인해야 합니다.

인수되는 전세권, 소멸하는 전세권

전세권이 낙찰로 사라지는지 여부는 말소기준권리와의 선후, 그리고 전세권자의 행동에 따라 갈립니다.

• 말소기준권리보다 뒤에 설정된 전세권은 원칙적으로 낙찰과 함께 소멸합니다.
• 말소기준권리보다 앞선 선순위 전세권은 원칙적으로 낙찰자에게 인수됩니다.
• 다만 선순위 전세권자라도 스스로 경매를 신청했거나 배당요구를 한 경우에는, 배당으로 만족을 받고 소멸하는 것으로 처리됩니다.

확인할 점

전세권이 건물의 일부에만 설정됐는지 전부에 설정됐는지, 존속기간이 남았는지, 배당요구 종기까지 배당요구가 있었는지에 따라 결론이 달라집니다. 선순위 전세권이 인수되면 낙찰자가 전세금 반환 부담을 떠안을 수 있으므로, 등기부와 매각물건명세서에서 전세권의 순위와 배당요구 여부를 함께 봐야 합니다.

빌드업100은 전세권의 설정일과 배당요구 여부를 분석해 인수·소멸을 구분하고 떠안을 금액 위험을 정리해 드립니다.