분묘기지권 주의사항

토지를 경매로 낙찰받았는데 그 안에 남의 묘가 있다면, 낙찰자는 그 묘를 마음대로 옮기거나 없앨 수 없습니다. 이렇게 남의 땅에 설치된 분묘를 지키기 위해 그 분묘와 주변 일정 범위의 토지를 사용할 수 있는 권리를 분묘기지권이라고 합니다. 분묘기지권은 등기부에 적혀 있지 않고 관습법상 인정되는 권리라는 점이 가장 까다로운 부분입니다. 서류만 봐서는 존재 여부를 알기 어렵고, 현장에 가봐야 비로소 묘의 존재를 확인할 수 있는 경우가 많습니다.

왜 인수 위험이 되는가

분묘기지권이 인정되면 낙찰자는 토지의 일부를 사실상 사용하지 못하게 됩니다.

• 묘를 함부로 이장하거나 철거할 수 없어 개발·건축에 제약이 생깁니다.
• 묘를 둘러싼 일정 범위까지 권리가 미쳐 사용 가능한 면적이 줄어듭니다.
• 권리관계에 따라 토지 사용에 대한 지료(사용료)를 두고 분쟁이 생길 수 있습니다.

즉, 낙찰가만 보고 들어갔다가 실제로 쓸 수 있는 땅은 훨씬 적은 상황이 벌어질 수 있습니다.

입찰 전 확인할 점

분묘가 언제, 누구의 동의로, 어떤 경위로 설치되었는지에 따라 권리 인정 여부와 범위가 달라집니다. 설치 시기에 따라 권리가 제한되는 경우도 있으므로, 막연히 “오래된 묘니까 옮기면 된다”고 생각하면 안 됩니다. 현장 답사로 묘의 수와 위치를 직접 확인하고, 연고자와의 합의 가능성, 이장 비용까지 함께 따져봐야 합니다.

빌드업100은 경매 물건의 권리관계를 AI가 분석하면서 분묘기지권처럼 등기부에 드러나지 않는 인수 위험까지 미리 짚어 드립니다.