말소기준권리 이해하기

말소기준권리는 경매에서 어떤 권리가 낙찰과 함께 사라지고 어떤 권리가 낙찰자에게 넘어가는지를 가르는 “기준선”입니다. 등기부에 여러 권리가 날짜순으로 나열되어 있을 때, 이 기준선을 찾으면 인수와 소멸의 경계가 한눈에 보입니다. 권리분석의 출발점이자 가장 중요한 개념입니다.

말소기준이 되는 권리들

일반적으로 다음 권리들 중 등기부에서 가장 먼저(가장 빠른 날짜로) 설정된 것이 말소기준권리가 됩니다.

• 근저당권, 저당권
• 압류, 가압류
• 담보가등기
• 경매개시결정 등기

이 중 등기 날짜가 가장 이른 것이 기준선이 되고, 그 기준선을 중심으로 인수와 소멸이 갈립니다.

기준선 앞과 뒤의 차이

말소기준권리를 찾으면 분석은 단순해집니다.

• 기준선보다 뒤에 설정된 권리는 원칙적으로 낙찰과 함께 소멸합니다.
• 기준선보다 앞선 권리(선순위 권리)는 낙찰자에게 인수될 수 있습니다.

예를 들어 임차인의 대항력이 말소기준권리보다 앞서면 보증금을 낙찰자가 떠안을 수 있고, 뒤지면 대체로 소멸합니다. 그래서 임차인의 전입일과 말소기준권리의 날짜를 비교하는 것이 권리분석의 핵심입니다.

다만 예고등기나 일부 가처분처럼 기준선과 무관하게 인수되는 권리도 있으니, 기준선만 보고 안심해서는 안 됩니다.

빌드업100은 등기부의 권리 날짜를 분석해 말소기준권리를 자동으로 찾고, 인수·소멸 권리를 구분해 위험을 정리해 드립니다.